Không được xây khách sạn trên đất ở?

Tại TP.HCM, không ít trường hợp người dân có nhà ở, đất ở diện tích lớn, khu vực đông dân nên cho thuê để xây khách sạn, cao ốc văn phòng hoặc tự kinh doanh. Gần đây, Sở Xây dựng yêu cầu những trường hợp trên phải chuyển mục đích sử dụng đất thì mới cấp phép xây dựng. Người dân hoang mang, cơ quan quản lý đất đai lúng túng trước đề nghị này.

Phải chuyển thành đất kinh doanh mới cấp phép xây dựng

Năm 2017, Công ty Giải trí Miền Nam thuê khu đất tại 284-286 Vườn Lài, quận Tân Phú. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài. Công ty này xin phép xây dựng công trình khách sạn thương mại dịch vụ tại địa điểm trên. Sau khi thẩm định hồ sơ, Sở Xây dựng ra thông báo đề nghị chủ đầu tư “liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp chức năng công trình và cập nhật biến động về việc cho thuê quyền sử dụng đất tại giấy chứng nhận theo đúng quy định pháp luật về đất đai trước khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp phép xây dựng theo quy định”. Tháng 1-2018, Công ty Giải trí Miền Nam mua hẳn khu đất ở này. Thực hiện hướng dẫn của Sở Xây dựng, công ty này gửi văn bản đến Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) TP về việc “chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp chức năng công trình”.

Tương tự, bà Trần Thị Như là chủ khu đất ở đô thị số 115-117 Tôn Thất Đạm, quận 1. Bà Như muốn xây dựng nhà ở kết hợp khách sạn và cũng được Sở Xây dựng hướng dẫn “phải chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với chức năng công trình”.

[caption id="" align="alignnone" width="800"] Theo Sở Xây dựng, cao ốc văn phòng, khách sạn không được xây dựng trên đất ở, muốn cấp phép xây dựng thì đất ở phải chuyển mục đích[/caption]

Tréo ngoe ở chỗ, các cơ quan quản lý đất đai đều từ chối yêu cầu trên. Văn bản trả lời của VPĐKĐĐ TP cho Công ty Giải trí Miền Nam khẳng định: “Đất ở chuyển sang đất làm khách sạn thì không thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Tương tự, Phòng TN&MT quận 1 trả lời bà Như: “Trường hợp bà hỏi không thuộc quy định phải chuyển mục đích sử dụng. Khi bà hoàn tất công trình trên thì liên hệ Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 1 lập thủ tục hoàn công theo đúng quy định”.

Đồng quan điểm, ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Nhà Bình Dân, cho rằng đất ở vốn được xếp loại có giá trị cao nhất trong các loại đất nên không phải chuyển mục đích nữa. “Cơ quan cấp phép xây dựng căn cứ quy định về quy hoạch để xem xét có cấp phép khách sạn, cao ốc văn phòng hay không” - ông bày tỏ.

Hết làm cao ốc, khách sạn: Lại xin làm đất ở?

Trao đổi với Pháp luật TP.HCM, một cán bộ Sở Xây dựng cho hay Điều 93 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh là đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ”. Mặt bằng này phải phù hợp “quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng…”. Căn cứ theo đó, đất ở không phải là đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh (để xây khách sạn, cao ốc văn phòng...). “Muốn thực hiện thì chủ đầu tư phải chuyển đất ở thành đất sản xuất kinh doanh thương mại dịch vụ” - ông giải thích. Theo ông, đất có giá trị thấp chuyển thành đất có giá trị cao hơn (như đất nông nghiệp thành đất ở) thì phải xin chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp ngược lại thì không cần chuyển mục đích mà chỉ cần làm thủ tục đăng ký. “Sở yêu cầu theo quy định nhưng một số chi nhánh VPĐKĐĐ không hiểu nên không giải quyết cho người dân” - ông nhận xét.

Giải thích lại, ông Dư Huy Quang, Giám đốc VPĐKĐĐ TP, cho hay có nhiều vướng mắc về nội dung trên. Theo đó, Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp phải xin chuyển mục đích sử dụng đất thì “không có trường hợp đất ở chuyển thành đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ”… Bên cạnh đó, quyền lợi của người dân sẽ ra sao nếu chuyển đất ở thành đất sản xuất kinh doanh thương mại dịch vụ. “Khi bên thuê đất làm cao ốc văn phòng, khách sạn trả lại đất sau khi hết hạn hợp đồng, hoặc chủ đầu tư muốn xây nhà ở thì chức năng khu đất lúc này ra sao? Có phải xin chuyển trở lại thành đất ở, có đóng tiền sử dụng đất lần nữa?” - ông bày tỏ. Trước những vướng mắc trên, ông Quang cho biết VPĐKĐĐ đã nhiều lần gửi văn bản báo cáo Bộ TN&MT để có hướng dẫn cho trường hợp này nhưng đến nay vẫn chưa được phản hồi.

Chưa có sự thống nhất trong quan điểm giải quyết, cũng chưa có hướng dẫn của Bộ TN&MT nên đến nay những trường hợp người dân có nhà ở, đất ở xin làm cao ốc văn phòng, khách sạn… vẫn đang gặp khó.

Chỉ đăng ký cập nhật việc cho thuê đất làm văn phòng, khách sạn Nhiều trường hợp thuê đất ở để xây cao ốc văn phòng đã được đăng ký biến động tại chi nhánh VPĐKĐĐ. Chẳng hạn căn nhà 176A Nguyễn Oanh, phường 17, quận Gò Vấp, chủ nhà cho một công ty xây dựng thuê đất để xây cao ốc văn phòng. Hoặc căn nhà 670 Ba Tháng Hai, quận 10 cũng được cho một công ty thuê trong 15 năm. Chi nhánh VPĐKĐĐ quận Gò Vấp và quận 10 chỉ đăng ký biến động việc thuê đất, không đề cập chức năng đất ở có trở thành đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ hay không.