Các phương pháp định giá khách sạn phổ biến- định giá cho các giao dịch khách sạn

Có nhiều phương pháp định giá khách sạn, mỗi phương pháp đều có những điểm tốt và điểm xấu. Vậy làm thế nào để xác định giá trị của một khách sạn mà không cần bán nó. Dưới đây là một số phương phương pháp định giá khách sạn.

Tại sao lại phải định giá khách sạn?

Có rất nhiều bên liên quan và các tình huống đòi hỏi phải ước tính giá trị thị trường của khách sạn: các nhà đầu tư hoặc cho vay dựa vào đó phân tích và đưa ra quyết định có tiếp tục đầu tư hay cho vay nữa hay không, chủ sở hữu có thể quyết định nên giữ hay bán so với khả năng thu hồi vốn, hay dự báo tỉ suất sinh lợi theo thời gian (HPR) và đo lường sự thay đổi giá trị thường niên. Cũng như xác định sự tăng trưởng hay thị phần đi lên hay xuống trong các danh mục và quỹ đầu tư bất động sản.Các phương pháp định giá khách sạn

Có 3 phương pháp định giá cơ bản phổ biến. Các chuyên gia, thẩm định viên bất động sản sản và các công ty định giá khách sạn có thể sử dụng một hoặc nhiều phương pháp khác nhau. Dù cách nào chăng nữa thì thuê một giám định viên chuyên ngiệp cũng đắt tiền hơn thuê một người nghiệp dư. 3 phương pháp gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.

Phương pháp so sánh thị trường (SCA)

Cực kì đơn giản- phương pháp định giá khách sạn này dùng cách phân tích giá của các khách sạn tương tự được bán gần đây. Sau đó điều chỉnh dựa vào sự khác nhau của từng khách sạn thông qua các dữ liệu thuê phòng và số năm hoạt động để tìm giá trị ước tính.

- Nghiên cứu thị trường , các khách sạn nào được bán ra gần đây có tính chất tương tự, bỏ qua các thuộc tính không phù hợp như trang web có giá trị thị trường hay không.

- So sánh đặc điểm vật lý của khách sạn, thời điểm bán và điều kiện về mặt thời gian cần bán nhanh hay gấp.

- Điều chỉnh sự khác nhau dựa vào doanh thu, các dữ liệu khách sạn có.Nếu không có dữ liệu thì phươngng pháp này không thể áp dụng.

Phương pháp chi phí (CA)

Hay còn gọi là phương pháp giá thành. Phương pháp này giả định giá trị của khách sạn có thể do bằng chi phí làm ra một khách sạn tương tự được khấu hao lũy kế , bằng giá trị khu đất công với chi phí hiện hành.Các bước thực hiện:

- Ước tính chi phí thay thế ( Không bao gồm chi phí mặt bằng)

- Ước tính lượng khấu hao bằng phương pháp đường thẳng (straight-line)

- Cộng chi phí mặt bằng, chi phí thay thế và trừ đi giá tri khấu hao cho ta giá trị khách sạn cần tìm.Tuy nhiên nhước điểm của phương pháp này thường là không chính xác và mang tính chủ quan của người định giá.

Phương pháp thu nhập (IA)

Hay còn gọi là phương pháp đầu tư/vốn hóa, phương pháp thu nhập này xem xét giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai mà khách sạn tạo ra. Nói cách khác, dựa trên thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai để tính ra giá trị của nó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số tính toán đòi hỏi sự chính xác cao.
Theo hoteliyo.com